Vakantiehuis kopen in Duitsland

Je weet het als mogelijk geïnteresseerde in het kopen van een vakantiehuis in Duitsland waarschijnlijk al lang, maar Duitsland is leuk. Het is niet voor niets één van de landen waar elk jaar weer duizenden Nederlanders heen gaan voor zowel korte als lange vakanties. Je kunt er schitterend wandelen, mooi fietsen, prima zwemmen en ook nog skiën.

Duitsland is groot en heeft daarom een grote diversiteit aan natuurschoon en recreatiemogelijkheden binnen de grenzen. Wat Duitsland ook heeft is veel ruimte en rust. Tel daarbij de ligging direct aan de Nederlandse grens en een stabiele huizenmarkt bij op en eigenlijk is het een vrij ideaal land om een tweede huis als vakantiewoning aan te schaffen.

Lage huizenprijzen
Wat het meest in het oog springt zodra je een zoektocht naar vakantiewoningen in Duitsland opstart zijn de over het algemeen lage prijzen die voor vastgoed gevraagd worden. Niet voor niets is Duitsland al jaren in trek bij Nederlanders in de grensstreken. Een huis kopen in Duitsland kost je veel minder dan je gewend bent. Juist daarom is het ook zo'n aantrekkelijk land om eens te gaan kijken naar een tweede woning. Investeren in een vakantiehuis in Duitsland is een goede keuze als je wat spaargeld over hebt.

Diverse regio's bekijken
En het is ook niet zo dat alleen vlak bij de grens met Nederland goedkope recreatiewoningen te vinden zijn. Ook in de meer toeristische streken zoals het Sauerland, de Eiffel of Beieren hoef je niet onmogelijk diep in de buidel te tasten om een leuke vakantiestek aan te kunnen schaffen. Je doet er wel altijd goed aan om jezelf eerst goed te oriënteren. Welke regio spreekt je het meest aan? Waar voel je jezelf goed bij en hoe zit het met de reistijd? Het Sauerland of de Eiffel bereik je al na een uur of vier autorijden, maar voor de bergen tegen de Alpen aan ligt dat alweer heel anders.

Makelaar in Duitsland
Het beroep van makelaar is in Duitsland niet beschermd. Iedereen die daar zin in heeft mag zich voor makelaar uitgeven. Dat maakt de kwaliteit van de geleverde diensten soms wat dubieus. Toch kun je eigenlijk niet buiten een makelaar om. Dat is in Duitsland heel ongebruikelijk en wordt ook niet gewaardeerd. Wel bestaat er een vakvereniging voor makelaars. Lang niet alle vakantiemakelaars of recreatiemakelaars zijn hierbij aangesloten, maar je doet er toch verstandig aan om iemand te zoeken die lid is. Of je gaat naar een Nederlandse makelaar die Duitse vakantiewoningen in zijn pakket heeft.

Te koop in stilte
Dat je niet goed zonder makelaar kunt komt doordat het in Duitsland niet aan de grote klok gehangen wordt als een huis te koop staat. Het is zeker geen gewoonte om bij te koop staande (vakantie)huizen een bordje 'te koop' in de tuin te zetten. Duitsers verkopen liever via zogenaamde 'stille verkoop'. Je doet er dus ook goed aan om je hierin discreet op te stellen. Op een site van een makelaar zul je ook zelden de adressen van de te koop staande vakantiewoningen vinden. Pas na persoonlijk contact kun je meer details van het tweede huis dat je zou willen kopen krijgen.

Kosten makelaar zijn hoog
De provisies van makelaars zijn in Duitsland flink wat hoger dan je hier gewend bent. Het kan oplopen tot een percentage van 6 of 7% van de uiteindelijke verkoopprijs van een vakantie villa, een chalet, appartement of bungalow. En je bent als koper degene die opdraait voor het betalen van deze kosten. Even iets om rekening mee te houden bij de berekeningen van je budget. Houd er ook nog rekening mee dat een Duitse makelaar zijn internetsite niet altijd helemaal up to date houdt en dat je al meteen bij het eerste contact juridisch gezien vast zit aan de eerst benaderde makelaar.

Banken en openbare verkopingen
Wat ook typisch Duits is, is dat een groot deel van de vakantiewoningen te koop staan bij een bank. Zij hebben dezelfde mogelijkheden en rechten als een makelaar, dus je kunt ook eens gaan 'shoppen' bij een bank om een leuke villa, een grappig chalet of een vakantiehuisje te vinden. Ook kent Duitsland een vrij hoog percentage van openbare verkopingen, de zogenaamde 'Zwangversteigerungen.' Als je per direct geld beschikbaar hebt voor je vakantiehuis, dan is het in de gaten houden van dergelijke verkopingen zeker een aanrader.

Kostenplanning
Wanneer je gaat kijken naar de mogelijkheden om een tweede huis te kopen, dan zul je een goede planning moeten opstellen die je volledig duidelijk maakt wat de kosten voor het tweede huis dat je als recreatiewoning wilt gaan bewonen zullen zijn. Je dient niet alleen rekening te houden met de aanschafprijs en eventuele hypotheeklasten, maar ook met vaste lasten en plaatselijke belastingen. Vraag informatie op bij de gemeente waar het vakantiehuis te koop staat om uit te vinden wat de vast lasten zullen worden. Verder ben je met elke reis naar het huis toe geld kwijt. Om over de onderhoudskosten nog maar te zwijgen.

Onderhoud regelen
Het leuke van recreatiewoningen in Duitsland is, dat er vaak voor een hele schappelijke prijs een flink stuk grond bij het huis zit. Erg leuk, maar het moet wel bijgehouden worden. Dat kost hoe dan ook geld en tijd. Je kunt ook vaak niet zomaar aanpassingen doen zonder een vergunning van de gemeente. Als je een chalet of bungalow op een vakantiepark koopt, dan is het onderhoud vaak wel gemeenschappelijk te regelen, maar bij een vrijstaande villa ergens in de bossen zul je een ander plan moeten trekken. Verdiep je hier vooraf in en kom niet voor verrassingen te staan.

Vakantiehuis verhuren
Het verhuren van je vakantiewoning klinkt misschien als een aantrekkelijke optie om wat van de kosten van het huis terug te verdienen. Dat is ook zeker zo, maar ook hier zul je jezelf bewust moeten zijn van de mogelijkheden. Vraag bij de gemeente na of je het huis aan derden mag verhuren. Over de inkomsten uit de verhuur van een vakantiehuis in het buitenland hoef je in Nederland geen inkomstenbelasting te betalen (2017). Dat is een voordeel, maar het kan zomaar zijn dat je in Duitsland wel extra belasting moet betalen over het verhuurde vakantiehuis. Zaak om je even in te verdiepen.

Verhuurd huis kopen
Wees ook op je hoede als het vakantiehuis dat je wilt gaan kopen voor lange termijn verhuurd wordt. Je neemt in Duitsland het huurcontract over zoals het is. Je kunt de huurders dus niet meteen na aanschaf van het vakantiehuis uit het huis zetten. Zij worden wettelijk beschermd en het is in Duitsland soms net zo lastig als in Nederland om een langlopend huurcontract op te zeggen. Als het om een vakantiehuisje gaat dat op regelmatige basis een week of twee verhuurd wordt, dan is dat natuurlijk geen probleem. Maar als het huis voor langere tijd verhuurd wordt, dan zul je jezelf ook hier even goed in de materie moeten verdiepen.

Verborgen gebreken
Een Duitser is verplicht om verborgen gebreken vooraf aan de verkoop van een recreatiehuisje te melden. Dit geeft je als koper enige zekerheid, maar vaar er niet te veel op dicht. De verkopende partij kan ook dingen 'niet gezien' hebben. Je hebt als koper daarom zelf de verantwoordelijkheid om verborgen gebreken aan het licht te brengen. Zorg dus dat je altijd een deskundige meeneemt als je een bezichtiging gaat doen. Een bouwkundig rapport op laten stellen van je aanstaande tweede huis is in sommige gevallen daarom ook raadzaam.

Kapers op de kust
Wat is Duitsland heel anders is geregeld, dan je gewend bent is het feit dat ze geen voorlopig koopcontract en opties kennen. De markt is open voor iedereen en pas op het moment dat er een definitief koopcontract getekend is ben je er zeker van dat je een vakantiehuis daadwerkelijk in bezit hebt.

Het kan tijdens de onderhandelingen dus geel goed voorkomen dat er, bijvoorbeeld via een andere makelaar, nog kapers op de kust zijn zonder dat je hiervan op de hoogte gebracht hoeft te worden. De kans hierop is niet heel erg groot omdat de huizenmarkt in Duitsland nog lang niet overspannen is, maar het is wel iets om in je achterhoofd te houden. Zeker als het om een recreatiewoning in een populair gebied gaat.

Energielabel en milieu
De Duitsers zijn in sommige opzichten net iets verder gevorderd, of doorgeschoten, dan je in Nederland gewend bent. Zo zul je bij het kopen van een recreatiewoning alert moeten zijn op de milieukundige staat van je aan te schaffen vakantiehuis. Je zult jezelf er bijvoorbeeld van moeten overtuigen dat de CV ketel voldoet aan de gestelde milieunormen die gelden. Je kunt hiervoor vaak gratis een CV installateur 'inhuren'.

Ook zul je een energielabel moeten krijgen voor je vakantiehuis. Of het nu om een onzuinig chalet of om een supergeïsoleerde villa gaat, zorg dat je de papierwinkel compleet hebt. Let ook op de rioolaansluiting, vraag na bij de gemeente of die volgens de gestelde eisen is, om latere onverwachte kosten te voorkomen.

Definitief koopcontract
Als alles in kannen en kruiken is en je er van overtuigd bent dat je zonder gevaren en onvoorziene problemen het vakantiehuis kunt gaan kopen, dan kun je een (schriftelijk) bod uitbrengen via de makelaar. Het is niet gebruikelijk om dan alsnog terug te komen op je voornemen om het huis te kopen, maar het mag wel. Als de verkopers van de vakantiewoning het eens zijn met je bod, dan is het tijd voor het opstellen van een definitief koopcontract door een notaris.

Kadastrale inschrijving
Je kunt bij het kadaster in de tussentijd een voorlopige eigendomsaanmelding (vormerken) doen om te voorkomen dat kapers op de kust alsnog met het huis aan de haal gaan. Als je de betalingen voor zowel het huis als voor de Duitse overdrachtsbelasting (6% van koopbedrag) gedaan hebt, dan zal de notaris je vakantiestek voor de toekomst inschrijven bij het kadastrale Grundbuch en na bevestiging van het Amtsgericht ben je officieel eigenaar van je vakantiehuis in Duitsland. Deze hele procedure kan van een dag tot soms wel een paar maanden tijd in beslag nemen.

Lees meer over: Vakantiehuis kopen... De juiste handleiding voor de aanschaf van uw droomhuis!