Vakantiehuis kopen in Oostenrijk

Oostenrijk is al tientallen jaren een vakantieland dat veel Nederlandse toeristen trekt. En dan met name de regio's Tirol, Vorarlberg en Karinthië. Dan gaat er nog een handvol mensen naar Wenen of Salzburg en dan heb je het hele pallet Oostenrijk wel zo'n beetje compleet. En wat voor een pallet? Oostenrijk is niet voor niets zo geliefd. Je voelt je het jaarrond gelukkig tussen de Alpenreuzen en juist dat maakt het land ook zo aantrekkelijk om er een tweede huis te willen kopen.

Goed voorbereiden
Je zult in Oostenrijk voor, in vergelijking met Nederland, heel schappelijke prijzen een heel aantrekkelijke recreatiewoning kunnen vinden. De huizenprijzen in Oostenrijk liggen over het algemeen een stuk lager dan je gewend bent. Juist dit maakt het soms wel heel aantrekkelijk om op zoek te gaan naar een chalet of appartement met een bordje 'te koop' erbij. Maar, ook voor een vakantiehuis kopen in Oostenrijk geldt dat een goede voorbereiding vereist is.

Regio's vergelijken
Zo zul je jezelf als eerste af moeten vragen in welke regio je het liefst een chalet, villa, appartement of bungalow wilt kopen. Voor de hand liggend zijn natuurlijk de populaire plaatsen in Tirol of Vorarlberg, maar kijk ook eens iets verder. In Karinthië, Steiermark of het Salzburgerland bijvoorbeeld. De prijzen van recreatiewoningen in de drukbezochte skioorden zoals St. Anton, Gerlos, Kitzbühel of Mayrhofen liggen namelijk aanzienlijk hoger dan in de veel kleinere dorpen in andere regio's. Jezelf van te voren verdiepen in de gemiddelde prijzen zal de moeite lonen.

Bereikbaarheid zomer en winter
Voordeel van een land als Oostenrijk is, dat het zowel in de zomer als in de winter een prima land is om vakantie te houden. Het weer is er, op het voor- en naseizoen na, eigenlijk altijd aangenaam. Natuurlijk kent ook Oostenrijk klimatologisch zijn mindere dagen, maar je kunt er toch op een behoorlijk hoog aantal zonuren rekenen.

Sta tijdens je voorbereiding wel even stil bij de bereikbaarheid van de vakantiewoning die je wilt kopen. Kun je er in de winter ook komen of wordt de toegangsweg dan afgesloten wegens sneeuwval? Bedenk ook van te voren hoeveel reistijd je er voor over hebt om je chalet of appartement te bereiken.

Vakantiewoning in de Alpen als investering
Misschien wel de belangrijkste factor in het geheel is het financiële plaatje. Je zult misschien een grote hoeveelheid spaargeld hebben die je wilt investeren. Het kopen van een vakantiehuis in de Alpen kan een hele goede investering zijn. Zeker als je het vakantiehuis voor een gunstige prijs kunt kopen en het dan later voor een hogere prijs weer kunt verkopen. Je moet je dan wel heel goed bewust zijn van de aankoopprijs. Als je zelf het recreatiehuis te duur koopt, dan kun je het later nooit met een mooie winst verkopen.

Bouwprojecten in Oostenrijk
Een heel goede manier om te investeren in de koop van een vakantiehuis in Oostenrijk is het deelnemen aan een vastgoedproject. De Oostenrijkse overheid stimuleert dergelijke projecten al gedurende een aantal jaren en de voorwaarden zijn daarom vaak vrij gunstig. Het gaat hierbij om nieuwbouwprojecten van bungalowparken. Een park met vakantiechalets wordt dan gepland op een bepaalde, gunstige locatie.

Vaak is dit in de omgeving van grote skigebieden. Je kunt je voor zo'n project inschrijven om er een leuk rendement uit te halen. De parkeigenaar zal over het algemeen zorg dragen voor de verhuur en het onderhoud van je vakantiehuis en jij krijgt een deel van de opbrengst. En hebt ook nog voor een (beperkt) aantal weken per jaar je eigen vakantiehuis vlakbij de pistes ter beschikking.

Haus of Wohnung
Het totale financiële plaatje zul je sowieso even heel goed onder de loep moeten leggen voordat je besluit om een vakantiehuis te gaan kopen. Misschien kun je het aankoopbedrag ophoesten uit je spaargeld. Oostenrijk kent een systeem van 'Häuser' en 'Wohnungen'. Een Wohnung is in Oostenrijk vaak een groot gebouw dat door meerdere bewoners gedeeld wordt. Je hebt dan een gemeenschappelijke ingang, maar in hetzelfde gebouw wonen dan meerdere gezinnen. Een Haus is een huis voor jezelf. Met slechts één ingang en die is voor jou alleen. Als je een deel van een Wohnung kunt kopen als vakantiehuis, dan zul je waarschijnlijk het goedkoopst uit zijn.

Vaste lasten, VVE
Het soort vakantiewoning dat je koopt in Oostenrijk is niet alleen van invloed op de aanschafprijs. Ook voor bijkomende kosten, zoals de vaste lasten, is het type vakantiewoning erg belangrijk. Als je een appartement in een Wohung kunt aanschaffen als tweede huis, dan zal het onderhoud waarschijnlijk geregeld worden via een soort vereniging van eigenaren (VVE). Je betaalt dan een vast bedrag voor onderhoudskosten en via de gezamenlijke eigenaren van het huis worden dan de kosten voor het groot onderhoud gedeeld. Je hebt op die manier ook zelf veel minder omkijken naar het onderhouden van je recreatiewoning.

Budget bekijken
Maar als je kiest voor een vrijstaand chalet op een skiresort of vrijstaand ergens in de bergen, dan zul je zelf de kosten van het onderhoud moeten dragen. Nu is het zo dat de bouwvoorschriften in Oostenrijk erg streng zijn en je er dus wel vanuit mag gaan dat zelfs een recreatiewoning volgens strenge normen gebouwd is, maar je zult altijd wel een keer iets moeten repareren of vervangen. Of schilderen bijvoorbeeld. Dat zijn bijkomende kosten bovenop je aanschafprijs. Probeer een goed beeld te vormen van je totale budget. Zowel voor de koop van een recreatiewoning, maar ook voor het onderhoud.

Renovatie
Soms is een vakantiewoning wel heel erg gunstig geprijsd. Word hier niet meteen te enthousiast van, vaak zit er bij (te) lage prijzen een addertje onder het gras. Het zou kunnen dat het vakantiehuis aan renovatie toe is. Ook dat zal een flinke aanslag op je budget betekenen. Als je een recreatiewoning te koop ziet staan dat waarschijnlijk gerenoveerd moet worden, laat je dan altijd voorzien van goed advies door een deskundige op bouwgebied. In Oostenrijk kun je dan bijvoorbeeld een plaatselijke aannemer benaderen om een kostenplaatje voor je op te stellen.

Makelaar in Oostenrijk
Makelaarskantoren zijn in Oostenrijk over het algemeen een flink stuk kleiner dan je gewend zult zijn. Vaak werken (vakantie)makelaars erg lokaal en zelfstandig. Via internet kun je het aanbod wel zien, maar over het algemeen is de informatie die je over een vakantiewoning kunt vinden vrij karig. Een makelaar werkt in Oostenrijk vaak als bemiddelaar tussen de koper en verkoper, waarbij hij een flink percentage van de verkoopprijs van het vakantiehuis zal opstrijken. Makelaars zijn duur in Oostenrijk en ook nog eens niet altijd scheutig met hun hulpvaardigheid. Maar toch kan een vakantiemakelaar in de arm nemen omdat hij de taal en de gebruiken kent soms wel handig zijn.

Schatseite
Een puntje van aandacht voor specifiek Oostenrijkse begrippen. Als je een vakantiehuis, chalet of villa wilt kopen waar de term 'Schatseite' bij genoemd wordt, dan zul je even moeten bedenken wat je wilt. Het betekent namelijk dat het vakantiehuis aan de schaduwzijde van het dal gesitueerd is. Op zich is dit niet heel bezwaarlijk, zeker in de zomer niet. Maar in de winter kan het betekenen dat je vakantiehuis vrijwel geen zonlicht vangt en altijd in de schaduw staat. Per definitie niet heel gunstig voor de energierekening en wellicht ook niet voor je humeur. Tenzij je er een betere aankoopprijs uit weet te slepen misschien.

Sickergrube
Nog zo'n typisch Oostenrijks begrip dat je bij een advertentie voor een recreatiehuis kunt zien staan. Sickergrube betekent dat het huis niet is aangesloten op de gemeentelijke riolering, maar dat het een eigen afvalput voor rioolwater heeft. Op zich voldoet zo'n put wel, maar in veel gemeentes is het de laatste jaren verplicht om je aan te laten sluiten op het riool. Als (vakantie)huis eigenaar moet je zelf de kosten voor aansluiting op het gemeentelijke rioolstelsel te betalen. Als de recreatiewoning die je zou willen aanschaffen nog niet op het riool is aangesloten, dan is dit wel een punt om even na te vragen bij de gemeente.

Hypotheek Oostenrijkse vakantiewoning
Een vakantiebungalow vinden op een heel geschikte locatie hoeft in Oostenrijk niet heel moeilijk te zijn. Het aanbod is vrij groot, zeker rondom de veel bezochte skigebieden. Maar hoe ga de bungalow of het chalet betalen? Je kunt een hypotheek afsluiten in Nederland, maar ook in Oostenrijk. Realiseer jezelf dat je zowel in Oostenrijk als hier maximaal zo'n 70% van het totale aankoopbedrag kunt lenen via een hypotheek. Je zult dus een aanzienlijke spaarpot moeten hebben waaruit je een deel zelf kunt betalen.

Belasting
Sta er ook bij stil dat men in Oostenrijk het begrip hypotheekrenteaftrek niet kent. Een hypotheek afsluiten in Nederland is in dat opzicht gunstiger. Wel moet je er rekening mee houden dat je ook belasting zult moeten betalen. In Nederland kan dat een extra aanslag op je vermogen in box 3 zijn. Afhankelijk van of je het vakantiehuis uit je privévermogen of met een hypotheek hebt betaald. Maar je moet ook rekening houden met lokale belastingen zoals onroerend goed belasting, overdrachtsbelasting, rioolrecht. En natuurlijk de 'normale' vaste lasten zoals gas, water, licht en misschien telefoon. Internet is in Oostenrijk ook nog lang niet overal goed beschikbaar.

Inkomstenbelasting
Nog een typisch Oostenrijkse belasting om rekening mee te houden is dat als je jezelf als huiseigenaar hebt ingeschreven bij de gemeente je de vakantiewoning eigenlijk lang in je bezit zou moeten houden. Dit komt omdat er een regel bestaat die je verplicht om als vakantiehuis eigenaar inkomstenbelasting te betalen over de winst die je uit de verkoop van je vakantiehuis hebt gehaald. In het geval van vakantiehuizen is de termijn die hiervoor staat 10 jaar. Pas als je het vakantiehuis na die 10 jaar verkoopt en er geld aan overhoudt, dan hoef je geen inkomstenbelasting te betalen.

Voorlopig koopcontract
Het is bij het kopen van een vakantiehuis in Oostenrijk gebruikelijk dat de documenten worden opgesteld door een advocaat, een zogenaamde Rechtsanwalt. Deze zal je een schriftelijk bod uit laten brengen en als de verkopende partij akkoord gaat, dan stelt de Anwalt een voorlopig koopcontract op. Je kunt nu alleen nog van de koop af als je een boetebedrag betaalt.

Als alles omtrent de betaling geregeld is en er verder ook geen belemmerende factoren zijn, dan wordt het definitieve koopcontract opgesteld en voorgelegd aan de koper, verkoper en een notaris. Als alles ondertekend en betaalt is kun je het vakantiehuis bij het kadaster op je naam laten registreren en dan ben je de trotse eigenaar van een eigen vakantiehuis in Oostenrijk.

Lees meer over: Vakantiehuis kopen... De juiste handleiding voor de aanschaf van uw droomhuis!